근린생활시설은 전입신고와 확정일자가 가능하지만 전세대출과 보증보험 가입이 되지 않습니다.
근린생활시설이란
음식점, 미용실, 편의점 등 우리 생활에 필요한 곳들은 우리가 거주하는 거주지 주변에 밀집되어 있습니다.
쾌적한 주거 생활을 위해 생활 편의 시설이 얼마나 갖추어져 있는 가도 거주지를 선택하는데 있어 중요한 요소가 되고 있습니다.
신도시나 대형 주택 단지에 다양한 생활 편의 시설이 함께 들어서고 있는 것도 이러한 이유에서 입니다.
근린생활시설은 주택가에 인접해 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설을 말합니다.
근생이라고도 부릅니다.
대부분의 상가가 해당하며 대표적인 업종으로 슈퍼마켓, 음식점 등이 있습니다.
규모와 시설의 종류에 따라 ‘제1종’ 과 ‘제2종’ 이 있습니다.
관련 규정은 ‘건축법 시행령 별표1 제3호 및 제4호’를 따릅니다.
불법이지만 주거용으로 사용할 수 있기 때문에 전월세 계약을 할 수 있습니다.
임차인으로서 불이익이 생길 수 있으므로 꼼꼼히 따져보고 계약 해야 합니다.
제1종 근린생활시설
규모가 작은, 일상생활에 밀접한 시설들 입니다.
- 슈퍼마켓, 일용품점 : 바닥면의 합계가 1,000㎡ 미만인 것.
- 휴게음식점, 제과점 : 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것.
- 이용원, 미용원, 일반목욕장
- 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산소,
- 탁구장, 체육도장 : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것.
- 동사무소, 경찰관파출소, 소방서, 우체국, 전신전화국, 방송국, 공공도서관 : 바닥면적 합계가 1,000㎡ 미만인 것.
- 마을공회당, 마을공동작업소, 마을공동구판장
- 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실
- 지역아동센터 등
제2종 근린생활시설
1종보다 규모가 크거나, 전문적인 서비스를 제공하는 시설들 입니다.
- 일반음식점, 기원
- 휴게음식점, 제과점 : 바닥면적의 합계가 300㎡ 이상인 것.
- 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장 : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것.
- 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 결혼상담소, 출판사 : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것.
- 사진관, 표구점, 학원(자동차학원, 무도학원 제외), 장의사, 동물병원.
- 단란주점 : 바닥면적의 합계가 150㎡ 미만인 것.
- 안마시술소, 노래연습장 등
근린생활시설을 주거용으로 사용하는 이유
근생은 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받습니다.
건축법이 규제가 덜 하기 때문에 근생으로 허가를 받아 짓고 주거용 시설을 설치해 사용하는 경우가 종종 있습니다. (불법입니다.)
예를 들면 빌라는 4층 이하여야 하지만 근생은 층수 제한이 없습니다.
빌라 주차장은 면적에 따라 가구당 최소 0.5대 이상 설치를 해야 하지만, 근생은 134m2 당 1대의 주차장을 설치하면 되므로 주차장을 많이 만들지 않아도 됩니다.
근린생활시설 확인 방법
겉으로 봐서는 주택과 근린생활시설을 구분할 수 없습니다.
근생은 ‘등기부등본’으로 확인할 수 없고, ‘건축물대장’을 통해서 확인할 수 있습니다.
건축물대장은 정부24 사이트에서 온라인으로 신청, 발급할 수 있습니다.
건축물대장 열람을 하면 아래와 같이 ‘주용도’ 에 근생 여부를 확인할 수 있습니다.
층별로 용도가 다를 수도 있으므로, 내가 계약하려는 층의 용도를 꼭 확인 하셔야 합니다.
근린생활시설 피해 사례
전입신고, 확정일자 가능
근생은 전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다.
그래서 부동산에서 문제 없다고 얘기할 수 있지만, 문제가 있습니다.
아래 사례들을 꼼꼼히 읽어보시고 계약 하셔야 합니다.
신축빌라 분양 사기, 불법건축물 이행강제금 부과
근생을 주택인 것처럼 분양하는 것은 사기 입니다.
근생은 취사 시설 설치가 불법 입니다.
근생에 취사 시설이 있다면, 허가 받은 뒤에 불법으로 취사 시설을 만든 것입니다.
이런 물건을 분양 받으면 원상 복구 하라는 통지서를 받을 수 있습니다.
원상 복구를 하지 않으면 매년 이행강제금을 부과 받을 수 있습니다.
저렴하다고 해서 덜컥 분양 받으면 안됩니다.
전세대출 불가, 보증보험 불가
기본적으로 근생은 주거용이 아니므로 전세대출을 받을 수 없습니다.
전세대출을 생각하고 계시면 거래를 하시면 안됩니다.
보증보험 가입도 안됩니다.
HUG 보증보험 상품 설명에는 보증대상을 주택으로 한정하고 있습니다.
‘단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트, 노인복지주택’
보증이 불가한 건물은 ‘가정 어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설’ 등으로 명시해 두고 있어 주거 목적이 아닌 건물은 보증보험 가입을 할 수 없습니다.
목돈이 들어가는 전세를 계약하기에 근생은 너무 위험합니다.
거래를 하지 않는 것이 좋습니다.
부득이하게 계약해야 한다면
분양이나 매매는 안됩니다.
매년 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
전세계약도 안됩니다.
보증보험 가입이 안되므로 전세금을 잃을 수도 있습니다.
금전적인 문제로 부득이하게 근생을 계약해야 한다면, 월세 정도만 하셔야 합니다.
위험 부담을 가져가야 하므로, 월세와 월세보증금이 아주 저렴하다는 가정에서 입니다.
보증금을 못 돌려준다 하면 월세를 내지 않고 그만큼 살면 됩니다.
이행강제금은 집주인이 내는 것이므로 임차인은 상관이 없는 부분 입니다.
전입신고와 확정일자로 대항력 취득
불법건축물 이지만 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 취득할 수 있습니다.
대항력을 취득하면 우선변제권이 주어지므로, 꼭 전입신고와 확정일자는 가능한 가장 빠른 시일에 하셔야 합니다.
서울기준 5,500만원의 최우선 변제금이 설정되어 있습니다.
지금까지 근린생활시설에 대해 알아보았습니다.
정말 부득이한 상황이 아니라면 되도록 전월세는 주거용도로 되어있는 건물만 계약하시기를 권해 드립니다.
