앞으로 아파트 매매를 진행할 예정이신 분들을 위해 절차를 정리해 보았습니다.

들어가기에 앞서 DSR, LTV 등 부동산 용어를
미리 알아두시면 좋으니,
아래 링크를 참고해 주세요.

자금조달 계획

가정 먼저 할 것은 대출을 포함한 자금조달 계획 입니다.
아파트 매매를 하는데 얼마나 조달할 수 있는지 확인을 먼저 해야 합니다.

대출 금액 확인

간단한 산식으로 대출을 포함한 구매 가능한 금액대를 가늠할 수 있습니다.

* 절대 대부업체 대출, 지인 대여 등은 하지 마시고 1금융권으로만 진행 하세요.

현재 LTV가 70% 이므로
현금 + (현금 / 30 * 70) = 매수 가능 금액

예를 들어 현금 2억이 있다면
2억 + (2억 / 30 * 70 ) = 6.6억

* DSR이 충분해 LTV 70%를 받을 수 있다고 가

여기서 취득세, 중개보수, 인테리어 등 부대 비용을 빼야 하므로
실제로는 5억 후반 ~ 6억 초반 정도의 아파트 매매를 할 수 있습니다.

연봉별 주택담보대출 한도를 알고 싶으시면
아래 링크를 참조해 주세요.

부대 비용 계산 (취득세, 중개보수, 인테리어)

아파트 매매를 할 때는 큰 단위로 비용이 들어 갑니다.
비용을 고려하지 않고 매수했을 때 자금 마련을 못해 난감한 상황이 발생할 수 있습니다.

취득세

취득세 구간별 요율은 아래와 같습니다.

여기에 지방교육세가 취득세의 10%로 붙고,
전용 85m² 를 초과하는 주택은 0.6%의 농어촌특별세가 붙습니다.
(수도권 외, 도시지역외 읍면지역은 100m² 초과 시 부과)

취득세에 대한 자세한 정보는
아래 링크를 참조해 주세요.

중개보수 수수료

매수 가격이 올라갈수록 중개보수도 함께 올라 갑니다.
몇백만원까지 나올 수 있으므로 계약 전에 계산해 넣어야 합니다.

중개보수 요율은 상한선으로 부동산과 협의하에 변동 가능 합니다.
요율 협의는 계약서에 명시 되는데, 계약 전에 협의를 해야 합니다.
사전에 얘기를 하지 않으면 최대 요율로 내실 확률이 높습니다.

인테리어 비용

인테리어 비용은 안하면 0원, 제대로 하려면 수천만원에서 억단위 까지 비용이 들어갑니다.

매수하는 집의 컨디션에 따라 결정하시면 되는데, 구축 올수리의 경우 5,000만원에서 1억원까지 비용이 발생할 수 있습니다.

부동산 앱을 통한 매물 찾기

부동산 앱을 통해 가고싶은 지역의 매물을 찾아 봅니다.
호갱노노, 네이버부동산 뭐든 상관 없습니다.
필터기능이 잘 되어 있으므로, 내 조건에 맞춰 필터를 하고 찾아봅니다.

내가 구매할 수 있는 가격대의 단지 중에 가장 가고싶은 지역을 우선순위로 추려 봅니다.

임장 (매수대상 방문)

앱을 통해 단지를 추렸으면, 직접 방문을 해봅니다.

직접 가지 않으면 알 수 없는 것들이 있습니다.
동네의 분위기, 언덕이 얼마나 있는지, 주변 상권, 학교…

검색으로 어느 정도 정보를 모으시고, 직접 방문을 해보세요.
부동산에 들려 앱으로 본 가격대가 맞는지 알아 보시고, 나온 매물을 직접 방문해 확인해 봅니다.

아파트 매매 계약

여러 곳에 임장을 다녀오고 마음에 드는 매물이 있다면 계약을 진행합니다.

가계약금

필수적인 항목은 아닙니다만, 매도자 우위의 시장일 경우 물건을 잡기 위해 가계약금을 보내기도 합니다.

제가 아파트를 매수할 때가 19년 말이었는데, 하루 지나면 가격이 오르고, 매수자들이 많다 보니 매도자 변심도 심할 때였습니다.

첫번째 봤던 집이 같은 단지에 평수를 넓혀 가려 했는데 매물이 없다며 보류 됐고, 두번째 봤던 집도 이사갈 집을 아직 찾지 못했다며 보류 됐습니다.
세번째 집을 계약 한다 말하고, 가계약금 500만원을 미리 보내서 물건을 잡았습니다.

다만, 가계약금은 계약서를 쓰기 전에 돈을 보내는 것으로 실제 매매 시에는 신중하게 선택 하셔야 합니다.

저는 여름에 부동산을 미리 방문했었고, 겨울에 매수를 진행한 건이라 부동산을 믿고 가계약금을 보냈습니다.

계약서 작성(계약금, 중도금, 잔금)

매도자와 가격을 협의하고 협의가 완료 됐으면 부동산을 통해 계약서를 작성합니다.

계약금, 중도금은 주택담보대출이 어려우므로 미리 현금을 마련해 두어야 합니다.

계약금은 보통 매매가의 10%로 합니.

중도금은 협의에 따라 있을 수도, 없을 수도 있습니다.
매수자 입장에서는 중도금이 없는것이 좋습니다.

주택담보대출이라는 것이 내가 소유한 주택을 담보로 대출을 받는 것인데, 중도금 시점에 주택은 내 소유가 아니거든요.
은행에서 대출 받기가 어렵습니다.

신용대출이나, 다른 자금으로 중도금을 마련해야 되니 매수자 입장에서는 없는 것이 좋고, 가용 가능한 현금 내에서 협상을 하시는 게 좋습니다.

잔금은 협의한 날짜에 보내는데, 매도인이 다주택자가 아니라면 매도인이 이사하는 날짜에 치르게 됩니다.

매도인이 이사를 진행하는 것을 보시고 잔금을 치르면 됩니다.

이사업체 선정

이사업체 선정은 계약서 작성이 끝나고 되도록 빠른 시일에 알아보시고 계약을 하시는게 좋습니다.

뒤로 미룰수록 내가 하고 싶은 업체에서 할 수 있는 확률이 줄어들고, 임박할수록 비싸질 수도 있습니다.

소유권 이전 등기

소유권 이전 등기는 법무사를 통해 진행 합니다.

소유권 이전 등기는 잔금을 치르며 진행 하는데요,
대출을 받으며 매수를 하면 근저당권 설정과 소유권 이전 등기를 법무사를 통해 하게 됩니다.
대출받는 은행에서 법무사 연결을 해주는데, 법무사 비용은 30만원 정도 발생을 합니다.
(꼭 은행에서 연결해주는 법무사를 통해 해야 하는건 아닙니다.)

법무사의 역할은 잔금일에 계약서와 매매 금액을 확인하고 이상이 없으면 대출을 실행하고, 등기를 진행하게 됩니다.