업무용 오피스텔과 생활형숙박시설에 대해 알아보고, 임차, 투자 측면에서 주의할 점은 무엇인지 알아보겠습니다.
우리나라 사람들은 대부분 아파트를 선호합니다. 대단지일 수록 더 그렇습니다.
안전한 생활, 다양한 커뮤니티 시설, 재산 가치의 상승 등 선호하는 이유는 비슷합니다.
그렇지만 상대적으로 높은 가격이나 제한된 공급으로 오피스텔, 생활형숙박시설등에도 눈을 돌리고 있는데, 잘 모르고 매매나 임차를 진행해 소중한 재산을 잃는 경우가 있습니다.
어떤 차이가 있으며, 주의해야 할 점은 무엇인지 알아보겠습니다.
전세사기 예방법
오피스텔
주거와 업무 공간을 동시에 제공하는 복합 용도의 건물입니다.|
최근에는 주로 소형 아파트 형태로 설계되어 있으며, 사무용 보다는 1~2인 가구의 주거용으로 많이 사용 되고 있습니다.
아파트를 지을 수 없는 상업 지역에도 건설이 가능 합니다.
입지만 따지면 아파트보다 더 좋은 오피스텔이 많이 있습니다.
오피스텔은 임대수익형 부동산
오피스텔도 시세차익이 발생할 수 있지만, 그보다는 안정적인 임대 수익을 위한 부동산 입니다.
시세차익을 원한다면 다른 부동산에 투자 해야 합니다.
아래 그래프를 보시면 대학로에 있는 30평대 30년차 아파트와 12평대 24년차 오피스텔을 비교해 봤습니다.
2019년 1월 대비 2024년 7월 매매가를 비교 했을 때 아파트는 30% 상승 했는데 오피스텔은 10% 상승에 그쳤습니다.
오피스텔도 가치가 오르지 않는 건 아니지만 아파트와 비교하면 상승 폭이 많이 낮습니다.
시세차익을 기대한다면 아파트를 구매해야 합니다.
출처=호갱노노
출처=호갱노노
업무용 오피스텔은 전입 신고 불가
업무용 오피스텔은 전입 신고 불가
오피스텔은 주거용과 사무용으로 사용할 수 있는데, 주거용으로 임차해 사용 한다면 전입 신고가 가능한지 꼭 확인 하셔야 합니다.
임대차 계약을 통해 입주는 할 수 있지만, 전입 신고를 할 수 없어 문제가 생겼을 때 보증금을 지킬 수 없는 상황이 생길 수 있습니다.
전입 신고를 안 하는 조건으로 보증금이나 월세를 싸게 해준다고 한다면, 계약하지 마시고 다른 물건을 알아보시는 게 좋습니다.
특히 전세계약 이라면 더더욱 그렇습니다.
전월세 조금 아끼려 다가 더 큰 재산을 잃을 수도 있습니다.
혹시 부동산에서 괜찮다고 해도 믿으시면 안됩니다.
부동산 사장님은 오늘 처음 본 사람 이며, 문제가 생겨도 책임져 주지 않습니다.
부동산에서 문제가 생겼을 때 보증해 주겠다고 보여주는 보증서는 거의 쓸모가 없다고 생각하시면 됩니다.
전세대출 불가, 보증보험 불가
전입 신고를 못하면 전세대출이 되지 않습니다.
당연히 전세보증보험 가입도 안됩니다.
내 전세금을 지키기 위해 전세보증보험은 필수 입니다.
전세보증보험 가입이 안되는 계약은 무조건 피하셔야 합니다.
월세 소득공제 불가
우리나라는 월세에 대해 소득 공제를 제공하고 있는데, 전입 신고가 안되어 있다면 소득 공제도 받을 수 없습니다.
도시형 생활주택 과의 차이점
오피스텔은 업무용으로도 사용이 가능 하고 건축법의 적용을 받습니다.
도시형 생활주택은 주택으로만 사용하며 주택법의 적용을 받습니다.
취득세도 차이가 있는데 오피스텔은 4% 이며, 주택은 1~3% 입니다.
시가 6억의 경우 오피스텔은 2,760만원, 주택은 660만원으로 4배가량 차이가 납니다.
생활형숙박시설
생활형숙박시설은 투숙객의 단기 체류를 위한 상업용 부동산으로 호텔과 아파트의 중간 형태라 볼 수 있습니다.
주거용으로 설계 됐지만, 일반적인 아파트, 주거용 오피스텔처럼 사용할 수 없으므로 주의를 기울이셔야 합니다.
숙박업 등록이 필요한 ‘숙박시설’
코로나 시기 아파트 값이 폭등하며 대체재로 생활형숙박시설이 많이 분양 되었습니다.
분양 당시 실거주가 가능한 것처럼 분양이 되어 최근 많은 논란이 되고 있는데요,
생활형숙박시설은 소유주 실거주가 불가한 숙박시설 입니다.
숙박업 신고와 숙박시설로의 운영이 필수 입니다.
숙박업 미등록 시 이행강제금이 발생하는데, 문제가 해결될 때까지 매년 무제한으로 발생합니다.
공시가의 10%가 부과되므로 상당히 큰 손해가 발생 할 수 있습니다.
* 2020년 건축법이 개정되어 이행될 때 까지 부과할 수 있도록 법적 근거가 마련 됐습니다.
전입 신고 불가
생활형숙박시설도 업무용 오피스텔과 같은 문제가 있습니다.
전입 신고가 되지 않습니다.
가능은 하지만, 주거용으로 사용하는 것 자체가 불법이고, 전입 신고 시 주택 수 포함, 이행강제금 부과 등 불이익이 있어 사실상 하기 어렵습니다.
임차인 입장에서 전세대출, 보증보험가입, 월세 소득공제도 되지 않기 때문에 전월세 임대는 피해는 것이 좋습니다.
오피스텔 용도변경 불가
현장에서 이미 생활형숙박시설을 주거용으로 인지하고 있고, 주거용으로 사용하고 있어 문제가 많았습니다.
이 문제를 해결하고자 오피스텔로 용도 변경을 가능하도록 했습니다.
23년 10월까지 변경 기준을 완화하는 특례 기간도 줬지만, 생활형숙박시설을 오피스텔로 용도 변경한 건은 손에 꼽을 정도 입니다.
주차장 확대, 복도 폭 기준등을 맞춰야 하는데 건물을 다시 지어야 할 정도로 까다로워 이미 지어진 건물에는 물리적으로 불가능 합니다.
정부와 지자체 모두 이 문제에 손놓고 있는 모양새라 해결될 기미는 보이지 않고 있습니다.