연봉별로 어떤 아파트를 살 수 있는지, 연봉별 대출한도와 취득세에 대해 알아보겠습니다.
주택을 구매할 때 가장 중요하게 준비해야 하는 것은 자금 조달 계획 입니다.
현금이 많아 10억씩 턱턱 낼 수 있다면 정말 좋겠지만, 대부분은 대출의 도움을 받게 되죠.
요즘엔 가지고 있는 현금은 다른 곳에 투자하고, 주택 담보 대출을 받는 경우도 있습니다.
연봉별 대출한도가 얼마나 나오는지 여러 사례 별로 알아보도록 하겠습니다.
* 대출의 소득기준은 연소득 이지만 쉬운 이해를 위해 연봉으로만 계산하였습니다.
* 대출관련된 용어는 아래 글에
자세히 설명되어 있으니 참고해 주세요.
서울 아파트 한 푼도 안 쓰고 15년 모아야 살 수 있다
2023년 12월에 많이 나온 기사가 있습니다.
서울 아파트를 사는데 한 푼도 안 쓰고 모으면 15년이 걸린다는 기사였습니다.
이 통계에 나온 집값은 8.8억 이었습니다.
8.8억의 집을 사기 위해서는 연봉을 얼마나 받아야 할까요?
8.8억의 LTV 70%는 6.16억 입니다.
DSR 40% 적용하고, 금리 4%, 40년 상환을 했을 때 연봉 7천만원은 되어야 6.2억의 대출이 가능 합니다.
8.8억의 아파트를 사려면 연봉 7천만원에 현금으로 2.6억을 가지고 있어야 6.2억을 대출 받아 살 수 있습니다.
세금이나 인테리어 비용은 별도 입니다.
연봉 7천만원 이면 상위 25% 정도 된다고 합니다.
꽤 높은 연봉을 받아야만 집을 살 수 있다는 생각이 들게 만듭니다.
하지만 DSR 산정 시 연봉은 부부 합산으로도 가능 합니다.
연봉이 각각 4천만원, 3천만원인 부부는 합산 7천만원으로 계산해 6.2억의 대출이 가능 합니다.
1인 연봉으로 봤을 때는 많이 부담스럽던 금액이, 부부 합산으로 하니 실현 가능한 숫자가 되었습니다.
2022년 서울 근로자의 평균 연봉이 4,900만원 정도 됐다고 하니, 착실하게 돈을 모았다면 부부가 서울에 내 집 마련하는 것도 꿈은 아니라는 생각이 드네요.
위 사례는 이슈가 되었던 기사라 가져와 봤고요, 사례 별로 연봉별 대출한도를 알아보도록 하겠습니다.
주담대 DSR은 부부합산 적용 가능
2023년 7월부터 차주 단위 DSR이 전면 적용 되었습니다.
DSR을 계산할 때 대출을 받는 개인의 소득만 본다는 것인데요,
예외적으로 부부가 주택담보대출을 받을 때는 부부합산 소득으로 DSR을 산정할 수 있습니다.
부부 모두 증빙 소득일 때 가능 합니다.
* 증빙소득이란 공공기관 등에서 증빙이 바로 가능한 근로, 사업, 연금 소득 등을 말합니다.
사례 1. 일반 은행 주택담보 대출
최장 40년까지 대출이 가능 합니다.
(50년까지 있었는데, 정부에서 말이 나온 후에 취급하는 곳이 없습니다.)
대출 기간을 길게 할수록 한도가 늘어나고, 월 상환해야 하는 금액이 줄어듭니다.
월 상환액이 줄어드는 만큼 다른 곳에 투자 하시는 걸 추천 드립니다.
대출을 빨리 갚길 원하시는 분들도 있는데, 그렇더라도 가능한 길게 대출을 받고 중도상환 하시는 것이 자금 운용에 훨씬 많은 도움이 될 것입니다.
부부합산 1억의 연봉이면 4%금리일 때 8.8억 까지 대출이 가능합니다.
LTV 70%일 때 12.5억 까지 구매가 가능하겠네요.
사례 2. 신생아 특례대출
신생아 특례대출에 대해
더 자세히 알고 싶으시다면
아래 링크를 참고해 주세요.
신생아특례대출은 DSR 40%가 아닌 DTI 60% 적용을 받아 대출한도가 올라갑니다.
저출산 문제 해결을 위해 전에 없는 파격적인 조건 입니다.
그만큼 신청 대상 되기는 힘듭니다.
연소득은 24년 11월에 2억 까지 상향 되었고, 25년부터 2.5억 까지 상향 될 예정 입니다.
- 23년 1월 1일 이후 출산한 가구 중 출산 후 2년이 지나지 않은 가구
- 부부합산 연소득 2억원 이하 (25년에 2.5억으로 상향 예정)
- 연봉 8,500만원 이하 금리 1.6~2.7%
- 연봉 8,500만원 초과 금리 2.7~3.3%
- 최대 한도 6억원
- 최장 30년
연봉 4천만원인 분이 우대 금리를 못 받아도 일반 은행 시중 금리 대출보다 1.6억은 더 나오네요.
6억을 대출 받으면 8억5천만원 정도의 아파트를 구매할 수 있습니다.
6억에 2.7% 대출이면 월 상환액이 300만원 이라 연봉이 낮으면 선뜻 받기는 힘들듯 합니다.
사례 3. 디딤돌대출
디딤돌 대출도 DTI 60%를 적용 받습니다.
낮은 이자로 대출을 받을 수 있는 정책 대출이다 보니 조건이 많이 까다롭고 대출 한도가 낮습니다.
- 주택 가격 5억원 이하
신혼, 2자녀 이상은 6억원 이하 - 부부합산 연소득 6천만원 이하
생애최초, 2자녀 이상 가구 7천만원 이하
신혼가구 8천5백만원 이하 - 최대한도 2억5천만원
생애최초 3억원
신혼 및 2자녀 이상 가구 4억원 - 최장 30년
최대 한도로 받으면 6억의 아파트에 4억의 대출을 받을 수 있습니다.
LTV는 67% 입니다.
서울에서는 6억 이하 아파트가 별로 없어서 선택의 폭이 작아질 것 같고요, 서울 이외 지역에서는 유용하게 사용할 수 있을 듯 합니다.
취득세 정리
아파트 취득세는 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세로 구성되어 있습니다.
취득세, 지방교육세는 주택의 가격과 상관 없이 반드시 내야 하는 세금 입니다.
농어촌 특별세는 ‘전용면적 85m2 초과’, ‘신축’, ‘상속’, ‘증여’ 에 해당하면 0.2%가 부과 됩니다.
취득세
취득세는 재산에 대한 취득 행위 및 등기를 판단하여 부과하는 세금으로, 지방세 입니다.
2011년 지방세법 개정으로 기존의 취득세와 등록세가 합쳐져 취득세가 됐습니다.
[매매가 * 취득세율] 로 계산 합니다.
취득세율 (2020년1월1일 시행)
- 6억이하 : 1%
- 6억초과 9억 이하 : (매매가 * 2/3억원 -3) / 100
소수점 넷째자리까지 계산 - 9억초과 : 3%
- 1세대 4주택이상 : 4%
다주택자 취득세율 중과 (2020년8월12일 시행)
- 3주택 : 8%
- 4주택 : 12%
- 강남, 서초, 송파, 용산구 (규제지역)
- 2주택 : 8% (일시적 2주택은 제외)
- 3주택 : 12%
* 일시적 2주택 기준 : 2번째 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 첫 번째 주택을 팔 경우 일시적 2주택으로 간주
5억5천만원 아파트 구매 시 취득세
5억5천만원 * 1% = 550만원
6억5천만원 아파트 구매 시 취득세
취득세율 : (6억5천만원*2/3억-3)/100 = 0.0133 = 1.33%
6억5천만원 * 1.33% = 864만5천
지방교육세
지방교육세는 지방교육의 질적 향상을 위한 지방교육재정의 확충을 위한 목
적으로 부과되는 세금 입니다.
- 2주택이하 : 취득세의 10%
- 3주택 이상 : 매매가 * (취득세율 * 0.5) * 0.2
단, 취득세율은 중과기준세율을 뺀 세율로 계산
즉, 1세대 4주택은 취득세 12%가 아닌 4%로 계산
6억5천만원 구매 시 지방교육세
6억5천만원 * (1.33%*0.5) * 0.2 = 86만4,500
= 6억5천만원의 취득세 864만5천원의 10%
농어촌특별세
농어촌특별세는 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업을 위하여 필요한 재원을 확보하기 위한 세금 입니다.
전용면적 85m2 초과 주택에만 부과 됩니다.
(수도권외 도시지역외 읍면지역은 100㎡ 초과)
- 1세대 3주택 : 매매가 * 0.6%
- 1세대 4주택 : 매매가 * 1.0%
- 강남구, 서초구, 송파구, 용산구
- 2주택 : 매매가 * 0.6%
- 3주택 : 매매가 * 1.0%
아파트 취득세 정리표
아파트 취득세 가격대별 정리
* 세율 = 취득세 + 지방교육세
아파트 매매과정에 대해 알고 싶으시면
아래 링크를 참조해 주세요.
