부동산 뉴스를 보다 보면 자주 나오는 단어가 있습니다.
바로 전세가율 입니다.
“서울 아파트 전세가율이 하락했다”, “지방은 전세가율이 80%가 넘는다” 같은 말들입니다.
그런데 이 전세가율, 대체 뭘 의미하는 걸까요?
전세가율이란?
매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다.
공식은 아주 간단합니다.
전세가율(%) = (전세가 / 매매가) × 100
예를 들어, 어떤 아파트의 매매가가 10억 원이고 전세가가 7억 원이라면 전세가율은 70%가 되는 것입니다.
왜 중요할까?
단순한 숫자가 아니라, 부동산 시장의 분위기와 흐름을 보여주는 지표 입니다.
전세 실거주 수요 < 전세 공급
→ 공급이 많아져 전세가가 낮아짐. (전세가율 하락)
→ 전세가 저렴하니 집을 사려 하지 않음.
= 집값이 하락할 가능성이 높아짐.전세 실거주 수요 > 전세 공급
→ 공급이 부족해 전세가가 높아짐. (전세가율 상승)
→ 매매가와 전세가가 비슷해 지니 집을 사려는 수요가 늘어남.
= 집값이 상승할 가능성이 높아짐.
간단히 말해, 전세가율이 낮으면 전세가 싸다는 것이고, 집을 사기보다 전세를 구하려는 수요가 많아 집니다.
매매가 10억 집에 전세가 4억이라면 당연히 전세를 살려는 경우가 많겠지요.
반대로 높으면 전세가 비싸다는 것이고, 집을 사려는 수요가 늘어나게 됩니다.
10억 집에 전세가 9억이라면 전세를 살까요?
아닙니다. 1억만 더 보태 매매해 보려는 생각들을 하게 되겠죠.
70%? 80%? 기준점은?
일반적으로 70% 이상이면 높은 편, 80% 이상이면 매우 높다고 볼 수 있습니다.
80%를 넘는다는 건, 매매가의 대부분을 전세금으로 충당할 수 있다는 뜻 입니다.
이런 경우, 적은 돈으로 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 활발해지기도 합니다.
하지만 너무 높으면, 시장이 불안정해질 위험도 있습니다.
전세가가 너무 비싸면 세입자 부담이 늘어나 주거 안정성이 떨어지고, 계약 기간 동안 집값이 떨어지면 전세금을 제 때 받지 못하거나 아예 받을 수 없는 최악의 상황이 생기기도 합니다.
주의해서 볼 점
주거 형태별로, 지역별로 큰 차이가 있다.
아파트와 빌라가 다르며, 서울, 경기, 지방 모두 다릅니다.
아파트와 빌라
규격화 되어 시세를 확인하기 쉬운 아파트는 상대적으로 낮습니다.
빌라의 경우 구조, 평형 등이 천차만별이라 시세 확인이 어렵습니다.
90%, 심지어 100%가 넘는 경우도 있습니다.
이런 경우 집값이 떨어지면 전세금 반환을 100% 장담할 수 없습니다.
매수자 입장에서는 높다고 덜컥 집을 구매해서는 안됩니다.
서울 및 수도권과 외곽 및 지방 중소도시
서울 및 수도권 주요 도시는 가격 상승에 대한 기대가 있어 전세 수요도 많지만 매매 수요가 더 많습니다.
거기다 자금 여유가 있는 분들이 구매를 해, 전세가가 낮아도 여유 자금으로 구매가 가능 합니다.
매매가 상승이 전세가 상승보다 높아 상대적으로 낮은 편입니다.
수도권 외곽이나 지방 중소도시는 상대적으로 높습니다.
집값이 오른다는 기대가 낮다 보니 집값과 전세가 차이가 얼마 나지 않더라도 매수를 하지 않고 전세를 선택하는 경우가 많습니다.
이럴 경우 전세금 반환에 대한 보험을 필수로 가입해야 합니다.
시점별 비교가 중요하다
부동산 사이클에 따라 계속 달라 집니다.
과거 데이터와 비교하며 추이를 살피는 것이 중요 합니다.
아파트 기준 서서히 오르다 70%가 넘는다면 매수 신호라고 볼 수도 있습니다.
반대로 내리기 시작하면 매수를 보류하고 기다려 봐야 합니다.
마무리
단순한 숫자지만, 그 안에는 시장 심리와 수요 흐름이 담겨 있습니다.
부동산을 매수할지, 전세로 살지 고민할 때, 혹은 시장이 과열인지 침체인지 판단할 때 아주 유용한 참고자료가 될 수 있습니다.
“지금 이 가격에 이 전세면 괜찮은 걸까?”
“전세가율이 이렇게 높은데, 집값이 더 오를 수 있을까?”
이런 질문을 스스로 해보는 것도 부동산 시장을 이해하는데 많은 도움이 될 것입니다.