전세사기 예방법을 8가지 사례로 알아보도록 하겠습니다.
현재 100% 전세사기를 막을 수 있는 시스템은 아니지만, 전세사기 예방법을 알고 있다면 사기를 피할 확률은 현저히 높아질거라 생각 합니다.
전세사기 사례
계약 후 소유권 이전
임대차 계약 후 임대인이 소유권을 다른 사람에게 이전하여 보증금을 돌려받지 못하는 경우 입니다.
사례)
1. 임대차 계약 후 소유권을 다른 사람에게 이전한 뒤 연락 두절
2. 임대인이 전세보증금을 받은 후 주택에 근저당을 설정하고 소유권을 이전
계약 완료 후 주택담보대출 실행
대출이 없는 집으로 계약을 하고, 계약을 하자마자 집주인이 대출을 받는 경우 입니다.
확정일자가 신청일 다음날 효력이 발생한다는 것을 악용하는 사례 입니다.
이중 계약
임대인이 같은 집을 여러 사람에게 동시에 임대하여 전세 보증금을 두 번 이상 받는 경우 입니다.
사례)
A 임차인과 계약을 하고 A 임차인이 전입신고와 확정일자를 받기 전에
또 다른 B 임차인과 계약을 진행
가짜 임대인
실제 소유자가 아닌 사람이 임대 계약을 맺어 전세 보증금을 가로채는 경우 입니다.
위임받은 중개사의 사기도 포함입니다.
사례)
1. 신분증, 소유권 증명서를 위조해 계약
2. 권한이 없는 사람이 소유자의 대리인이라고 속여 계약
3. 계약을 위임받은 중개사가 악의적으로 이중계약
예) 세입자와 전세계약을 하고, 집주인에게는 월세계약이라 속여 보증금 차액을 편취
허위 매물
실제 존재하지 않거나 이미 팔린 집을 광고하여 임차인으로부터 전세 보증금을 받는 경우 입니다.
사례)
실제 존재하지 않는 주택을 임대 가능한 주택인 것처럼 광고하고, 임차인이 매물을 확인하기 어려운 상황에서 보증금을 송금하게 만듦
전세자금 대출 관련
임대인이 임차인의 전세자금 대출을 가로채거나, 서류를 조작해 대출을 받게 하는 경우 입니다.
사례)
1. 사기꾼이 임차인을 대신하여 허위 서류로 대출을 승인
2. 감정가를 부풀려 매매가 수준이거나 높은 금액으로 전세계약 및 대출유도
기존 대출 미상환
대출이 있는 집을 계약할 때 임대인이 대출 상환을 약속했음에도 하지 않는 경우 입니다.
사례)
집에 선순위 대출이 있어 계약이 꺼려졌으나, 임차인의 전세보증금으로 상환한다 약속.
특약으로도 기입했으나, 전세보증금 입금 후 미상환.
임대사업자의 보증보험 미가입
임대사업자는 보증보험에 의무적으로 가입하도록 법에 명시되어 있습니다.
(일반 임대인은 가입 의무가 없습니다.)
하지만, 이를 이용해 보증보험에 가입했다고 거짓말을 하는 경우가 있습니다.
선량한 임차인은 이 말을 믿고 계약을 진행했다 보증금을 받지 못할 수도 있습니다.
실제 사례에서 빌라사기꾼이 전세보증보험에 의무 가입 되었다 속이고 계약을 한 경우가 있었습니다.
사기꾼의 임대주택 462가구 중 보증보험에 가입한 가구는 44가구 밖에 되지 않았습니다.
전세사기 예방법
계약사항 모두 직접 확인
전세사기 예방을 위해 계약에 관련된 모든 사항은 본인이 직접 확인 하셔야 합니다.
대표적인 것이 등기부등본 입니다.
공인중개사가 인쇄해서 주는 경우가 많습니다.
이런 경우도 본인이 직접 등기부등본을 떼서 확인 해야 합니다.
인터넷으로 언제든지 신청할 수 있습니다. (수수료 1천원)
참고로 부동산에서 보여주는 배상책임은 ‘배상해야할 금액의 총합’ 입니다.
1억 배상책임인데 10건의 문제가 발생하면 1천만원 밖에 못 받는다는 점 알다두시면 좋을 듯 합니다.
보증보험 가입 필수
보증보험 가입이 되지 않는 집은 계약을 하면 안됩니다.
전세계약 시 보증보험 가입은 필수 입니다.
보증보험 가입을 거부하는 집은 계약하시면 안됩니다.
계약서에 ‘보증보험 가입 불가 시 계약 무효’ 조항을 꼭 넣으세요.
임대사업자로서 보증보험 가입의무가 있는 주택이면, 계약 전에 보증보험 가입이 가능한지 확인 하시고 계약을 진행해야 합니다.
그리고 보증보험이 가입 됐는지 직접 확인해야 합니다. 안되어 있다면 별도 가입을 진행해야 하는데, 계약 후 3개월 이내에 해야 합니다.
그래서 계약 전에 보증보험 가입이 가능한지 꼭 알아봐야 합니다.
등기부등본 수시로 확인
계약 전 등기부등본 확인은 필수 입니다.
부동산에서 뽑아주는 것 외에 본인이 직접 뽑아서 확인 해 주세요.
계약 이후에도 변동 사항이 없는지 수시로 확인해 주세요.
인터넷 등기소에서 건당 1천원의 비용으로 확인 하실 수 있습니다.
등기부등본에 기재된 사항과 임대인의 인적사항, 임대인의 신분증이 동일한지 확인하시고, 대출의 유무도 직접 눈으로 확인 하셔야 합니다.
확정일자, 전입신고는 최대한 빨리
확정일자는 신고한 다음날 0시부터 적용되니, 계약한 당일 무조건 신청 하세요.
임대차 계약은 오전에 진행 하는게 좋습니다.
그래야 오후에 바로 확정일자 신고를 할 수 있습니다.
신청당일 공백이 생기는데, 이건 정부에서 개정을 검토하고 있습니다.
(1월에 얘기가 나왔는데 아직 적용이 되지 않고 있습니다.)
임대차계약서 원본과 신분증을 가져가시면 됩니다.
전입신고는 이사하는날 바로 신청하세요.
주민센터 방문도 되고 온라인으로도 가능합니다.
온라인은 공동인증서가 필요하며 주민센터 근무시간내에 처리 되므로, 오전에 등록하시면 그날 바로 처리가 가능합니다.
집주인과 직접 계약
계약 진행 시 집주인과 직접 계약을 진행하는 것이 좋습니다.
부동산에 위임해서 하는 경우도 있는데, 월세계약 정도는 위임해서 할 수 있다 생각 하지만, 수천만원에서 수억원이 오가는 전세계약은 집주인과 직접 해야 하는 것이 맞다 생각 합니다.
집주인이 여러명일 경우 모두와 계약을 해야 하는점도 필히 알아두세요.
현장 직접 방문
등기부등본에 나와있는 주소의 매물이 맞는지 직접 눈으로 확인하시고, 기본적으로 집의 하자는 없는지도 확인하셔야 합니다.
매물을 보지 않고 계약하는 것은 절대로 안됩니다.
불법 건축물이 있는지도 확인 하셔야 합니다.
불법 확장을 해서 이행강제금이 부과되는 집도 있습니다.
(이행강제금은 집주인이 내야 합니다.)
대출은 내손으로 직접
전세대출을 받을 때 서류 접수 및 신청은 직접 하셔야 합니다.
절대 부동산을 대리로 한다거나 하시면 안됩니다.
대출받는 것 그리 어렵지 않으니 조금만 알아보시면 됩니다.
은행 방문하셔서 필요한 서류 받아 제출하시면 됩니다.
카카오뱅크, 케이뱅크 같은 인터넷 은행에 필요서류 접수하면 방문 없이도 가능 합니다.
전세는 아파트로, 빌라 전세는 구축으로
아파트는 KB시세가 있고 거래가 많이 이루어진 아파트를 말합니다.
매매가와 전세가가 투명하게 공개되어 있어 깡통전세를 만날 가능성이 적습니다.
가능하면 전세는 아파트로 구하시고, 부득이 빌라를 구하셔야 한다면 구축으로 구하세요.
5~6년 정도 지난 구축 빌라는 몇번 전세가 돌았고, 매매 정보가 있을 수도 있어 시세 확인이 더 쉽습니다.
시세 확인을 하기 힘든 신축빌라의 전세는 피하시길 권합니다.
여기까지 전세사기 예방법을 알아봤습니다.
이글이 여러분의 소중한 돈을 지키는데 도움이 되었으면 합니다.
감사합니다.