24년 1월부터 대환대출 인프라 확대로 주택담보대출 갈아타기를 온라인으로 할 수 있게 되었는데요,
기본적으로 1개 주택에 대한 다중채무는 갈아타기가 안되는 문제가 있습니다.
다중 대출을 갈아타는 방법을 알아보겠습니다.
기본적으로 주택담보대출 갈아타기는 KB시세가 있는 아파트에 해당 합니다.
대환대출 인프라에 대해 알고 싶으시면
아래 링크를 참고해 주세요.
주택담보대출 갈아타기 전 필수 체크
중도상환 수수료
대환으로 아끼는 이자를 중도상환 수수료로 다 낼 수도 있습니다.
대환으로 줄어들 이자와 중도상환 수수료 사이 비교가 필요 합니다.
보통 중도상환 수수료는 1.4% 수준 인데요, 대환을 한다면 대출 전체 금액에 대해 부과 되므로 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
예를들어
대출 6개월 경과 시
1억 대출, 중도상환 수수료 3년간 1.4% 부과 조건
(1억 * 1.4%) * (24개월/36개월) = 116만원
대출 2년 6개월 경과 시
(1억 * 1.4%) 9 (6개월/36개월) = 23만원
대출 6개월 차에는 116만원을 일시에 내야 합니다.
대출 2년 6개월 차에는 23만원만 내면 됩니다.
위의 예시에서 대환으로 2년간 아끼는 이자가 93만원(116-23)이 안된다면 대환을 해서 손해가 발생할 수도 있습니다.
중도상환 수수료는 부과기간이 얼마나 남았냐에 따라 달라지므로, 기존대출을 받은지 얼마 안됐다면 대환이 불리할 수 있으니 우선적으로 따져 보셔야 합니다.
온라인 대환대출 플랫폼 대환
1개 주택에 1개 대출만 있는 경우, 온라인 대환대출 플랫폼을 이용해 주택담보대출 갈아타기를 진행 하시면 됩니다.
여러 은행의 금리를 비교해 온라인으로 신청 및 대출이 가능 합니다.
대환대출 플랫폼은 1개 주택에 2개 이상 대출이 있는 경우 부분 대환이 되지 않습니다.
‘생활안정자금 금리가 높으니 이것만 대환 해야겠다.’ 가 안되는 것입니다.
해당 주택으로 받은 모든 대출을 대환하는 조건이어야 가능 합니다.
기존에 금리를 낮게 받은 상품도 함께 대환을 해야 한다는 것입니다.
은행지점방문 대환 (필자의 결과)
1개 주택에 2개 이상의 대출이 있는 경우 은행을 방문해야 합니다.
주택구입 목적으로 한번, 중간에 생활안정자금으로 한번. 이런식으로 1개의 주택에 대출이 여러개일 수 있습니다.
이럴 경우 대환은 해당 은행으로 방문을 해야 합니다.
저는 우리은행에서 주택구입 할때, 중간에 생활안정자금, 케이뱅크에서 다시 생활안정자금 대출을 받았는데요,
우리은행 생활안정자금 금리가 너무 높아 더 낮은 금리의 상품으로 대환을 하려니, 다른은행에서는 다중채무 문제로 불가능 했고, 우리은행 대출 상품으로 대환을 하려니, 대출을 받은 지점으로 가야 한다해서, 대출받은 지점에서 대환을 진행 했습니다.
결과적으로 3년경과로 중도상환 수수료 없이, 5% 초반에서 3프로 중반으로 성공적인 대환을 진행 했습니다.
은행지점 방문 시 제출 서류
은행 대환을 진행할 때 냈던 서류 입니다.
- 신분증
- 주민등록등본, 주민등록초본 (정부24 온라인)
- 재직증명서 (회사)
- 육아휴직 확인서 (고용24 온라)
- 최근 2개년 근로소득 원천징수영수증 (회사)
- 전입세대 열람원 (주민센터 방문)
육아휴직 중으로 재직증명서에 휴직으로 표시되어 육아휴직 확인서를 추가로 제출 했습니다. (은행에서 제출하라는건 아니었고, 혹시 몰라 미리 제출했습니다.)
전입세대 열람원은 온라인 발급이 안되고 주민센터를 방문해야 합니다.
꼭 알아둬야 할 용어들
DSR 한도
- 소득감소 등 DSR한도가 줄어드는 경우 대출 승인이 안될 수 있음
- 대환도 스트레스DSR을 적용 받으므로, 최초 대출 때 보다 한도가 줄어들 수 있음
- 부족 시 배우자의 수입도 DSR에 넣을 수 있음
LTV 한도
- 국가 정책 변경으로 LTV 한도가 변경될 수 있음
- 24년 7월 기준 LTV는 70% (강남, 서초, 송파, 용산은 50%)
KB시세
- 이전 대출을 받은 시점보다 시세가 떨어졌다면 LTV가 줄어들 수 있음
DSR, LTV에 대해 알고 싶으시면
아래 링크를 참고해 주세요.
스트레스DSR에 대해 알고 싶으시면
아래 링크를 참고해 주세요.
추가로 알아두면 좋은 근저당 설정
은행에서 대출을 해줄 때는 근저당을 설정 합니다.
보통 대출 금액의 110%로 설정 합니다.
2억 대출을 받으면 근저당은 2.2억이 되는 것이죠.
1개 주택에 대출이 1개 라면 상관 없지만, 2번, 3번 받게 되면 대출 한도가 줄어들게 됩니다.
예를들어
5억 주택의 최대 대출 금액은 3.5억 (LTV 70%)
3억 대출 (LTV 60%), 이후 생활안정자금 대출을 받으면
남은 LTV 10%인 5천만원이 아닌 2천만원만 대출 가능
최초 3억 대출 시 근저당이 3.3억으로 설정되어, 잔여 금액은 2천만원으로 감소
위의 예시에서 보듯 2번째, 3번째 대출은 앞서 받은 근저당으로 인해 최대 LTV 만큼 대출을 받을 수 없습니다.
혹시, 일부 대출을 상환하고 그만큼 다시 대출을 받을 생각 이시라면 은행에 직접 상담을 받고 진행하세요.
한도가 줄어들 확률이 높습니다.