8.8 부동산 대책이 발표 됐습니다.
급등하는 집값을 잡기 위한 공급 위주의 대책이 발표 됐는데요,
그럼에도 불구하고 지금 아파트를 사야 하는 이유에 대해 알아보겠습니다.
8.8 부동산 대책 분석
서울 인근 그린벨트 해제(+8만호)
그린벨트 해제는 국토부가 직권으로 해제할 수 있어서, 정부의 의지만 있다면 시행될 것 같습니다.
한강 위의 그린벨트는 대부분 산으로 되어 있어, 대상은 한강 아래쪽이 될 듯 합니다.
그린벨트 해제가 예상되는 지역은 서울 서초구 내곡동, 강남구 세곡동, 자곡동 일대, 송파구와 경기도 하남시 경계 지역, 서울 동작구와 경기도 과천시 경계 지역, 서울 강서구 김포공항 인근 등이 거론되고 있습니다.
발표 전까지 서울 그린벨트 전지역을 토지거래허가구역으로 지정 합니다.
서울 인접 공공택지 효율화(+2만호)
서울 근처의 3기 신도시 등 수도권 공공택지의 용적률을 완화해 더 높게 지을 수 있게 한다는 내용입니다.
욕적률 완화 권한은 지방자치단체에 있어 이것도 의지만 있다면 시행될 것 같습니다.
빌라 신축매입임대 신속공급(+11만호)
현재 전세사기로 인한 빌라기피 현상으로 신축빌라 건축이 대폭 줄어든 상황 입니다.
정부가 신축빌라를 매입함으로서 신축빌라의 건축을 늘리려는 계획 입니다.
서울의 경우 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 무제한 매입해 공급한다고 합니다.
신축빌라가 늘어나면 해당 지역은 재개발이 어렵습니다.
결과적으로 재개발로 인한 아파트 공급은 줄어드는 셈입니다.
재건축, 재개발 촉진
재건축, 재개발 속도를 높일 수 있도록 “재건축, 재개발 촉진특례법(가칭)” 을 제정해 앞으로 6년간 17만 6천호가 착공되도록 합니다.
재정비 절차를 대폭 통합, 간소화 하여 재건축 재개발 기간을 3년가량 단축하고 조합원 취득세 감면, 추가 용적률 부여 등을 통해 사업성을 높일 계획 입니다.
또한, 수도권 공공택지에서 25년까지 착공하는 경우 미분양 발생 시 LH가 매입하는 등 수도권에서 4만 1천호가 조기 공급되도록 유도합니다.
법 제정은 야당의 동의가 있어야 해 제대로 진행될 수 있을지 의문이긴 합니다.
아파트 청약 가능한 무주택 빌라 요건 완화 (11월)
기존에는 전용 60m2 이하면서 공시가격 1.6억 이하이면 무주택으로 인정해 아파트 청약이 가능 했습니다.
이것이 올해 11월부터 85m2 이하, 공시가격 5억으로 변경 됐습니다.
공시가격 5억이면 매매가는 6~7억 정도이니 서울의 대부분 빌라가 해당됩니다.
기존 빌라 보유자와, 신규 매수자 모두 해당 됩니다.
지금 아파트를 사야 하는 이유
8.8 부동산 대책으로 주택공급이 대폭 늘어난다고 하는데 왜 지금 아파트를 사야 할까요?
믿을 수 없는 장기 프로젝트, 불확실한 효과
그린벨트 해제, 재건축, 재개발 모두 최소 10년이 걸리는 장기 프로젝트 입니다.
문제는 정부에서 발표한 데로 된다고 보장할 수 없다는 것입니다.
22년 사전청약을 진행했던 지역들이 시행사의 사정으로 취소가 되고 있습니다.
당시 사전청약 당첨자들은 2년이란 소중한 시간을 버렸고, 청약통장 복구 외에 피해보상은 없습니다.
담보할 수 없는 미래의 계획으로 현재의 내집마련을 포기하기에는 위험 부담이 너무 크다고 생각 됩니다.
또한, 공급을 늘린다고 집값이 떨어질까 라는 질문을 한다면, 답은 확실하지 않다 입니다.
이미 서울에는 땅이 부족하고 추가 공급은 점점 어렵게 됩니다.
8.8 부동산 대책 대로 추진된다고 해도 영향은 제한적일 것이라 보는 전문가들이 많습니다.
빌라 사면, 아파트 청약, 매수 어려움
이제 빌라를 갖고 있더라도 아파트 청약을 할 수 있게 됐습니다.
이 소식을 듣고 빌라를 매수 하시면 다음과 같은 상황에 직면할 수 있습니다.
보유 중 공시가 5억 초과
공시가 4.8억 빌라를 구매 후 공시가가 올라 5억이 넘으면 아파트 청약이 불가 합니다.
공시가가 5억이 넘는 순간 아파트 청약이 안되는 빌라가 되어 매도는 더욱 어려워 집니다.
공시가는 정부에서 정하는 것으로 내가 저렴하게 판다고 낮출 수 없습니다.
공시가 2~3억의 빌라도 팔기 어렵기는 마찬가지 입니다.
제가 19년에 빌라를 매도할 때 20곳이 넘는 부동산에 내 놓았는데, 집 보러 온 사람은 손에 꼽을 정도이며, 매도에 1년이 걸렸습니다.
이때는 집값 상승기 였습니다.
빌라를 보유하다 아파트 청약이나 매수를 진행하면 자금이 필요한데, 보유중인 빌라가 매도가 안된다면 진행이 어렵게 됩니다.
빌라기준 완화로 청약시장 경쟁은 더 심화
빌라소유의 청약 자격 완화로 혜택을 받는 인원이 100만명 이라고 합니다.
가뜩이나 심한 수도권 청약 경쟁률이 앞으로는 더 심해진다는 얘기 입니다.
청약 점수가 낮다면 청약 보다는 매수를 알아 봐야 합니다.
8.8 부동산 대책에 대해 알아봤습니다.
정부에서는 집값 상승, 하락에 따라 여러가지 대책을 발표하는데요,
아파트는 그것과 상관없이 내가 필요할 때 감당할 수 있는 적절한 대출로 살 수 있는 곳을 골라 사야 한다 생각 합니다.
