주택 가격 대비 대출 비율 입니다. 집을 사기 위해서는 주택담보 대출을 많이 받아야 합니다. 집을 담보로 대출을 받을 때 집값 대비 얼마나 빌릴 수 있는 지가 LTV 입니다. 상황에 따라 조금씩 다르지만 기본적으로 70%가 적용 됩니다. 주택 시세* 의 70%까지 대출을 받을 수 있다는 것입니다. 10억 아파트를 사면 7억 까지 대출이 되는 것이죠.
* 시세는 KB시세의 일반가를 기준으로 합니다.
상황별 적용 기준
생애 최초 주택 구매자
이전까지 집을 소유한 적이 없었던 생애 최초 주택 구매자는 시세의 80% 까지 적용되며 최대 6억의 대출을 받을 수 있습니다. 6억 대출이면 시세 7.5억의 주택을 살 수 있습니다.
무주택자 및 일시적 2주택자
무주택자 및 일시적 2주택자는 70% 까지 가능 합니다. 일시적 2주택자는 기존 주택 매도를 약정 했을 때 대출이 가능합니다. 대출 실행 후 2년 이내에 매도를 진행해야 합니다. 약정을 지키지 않으면 대출이 회수 됩니다.
규제지역
규제지역은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 입니다. 이 지역은 50%가 적용 됩니다.
다주택자
다주택자도 대출을 받을 수 있는데 더 빡빡한 기준이 적용 됩니다. 비규제 지역은 60%가 적용 되며, 규제 지역은 30%가 적용 됩니다.
DTI (Debt to Income)
총부채 상환 비율 입니다. 소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 지표 입니다. 일반적으로 DTI가 낮을 수록 빚을 갚을 능력이 높다고 여겨집니다. 연봉이 1억인데 1년에 원리금을 4천만원 갚고 있다면 40% 입니다. 주택담보 대출은 원리금으로 계산을 하며, 그 외의 신용대출 이나, 자동차 할부 등은 이자만 계산을 합니다.
예시
주택담보대출 3억, 금리 4%, 30년 상환 신용대출 3천만원, 금리 6% 가정 시
연간 상환액은 1,693만원
연봉5천만원이면 DTI = 1,693만원 / 5,000만원 = 33.9%
신DTI 는 다주택자들 에게 적용 되는 것으로, 주담대를 모두 묶어 계산하게 됩니다. 첫번째 주택에 담보 대출을 받았다면, 두번째 주택은 첫번째 대출 금액 만큼 줄어든 한도로 받게 됩니다.
DSR (Dept Service Ratio)
총부채원리금 상환비율 입니다. 가장 잘 알고 있어야 하는 대출 규제 입니다. 내가 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하는 것입니다. 대부분의 주택담보 대출은 이 규제를 받습니다. 주택담보 대출 뿐만 아니라 학자금 대출, 마이너스 통장, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출 원리금의 합을 기준으로 산정합니다. 총 대출 금액이 1억원 이상일 때 적용 되니, 주택 구매하시는 분은 모두 적용 된다고 봐야 합니다. DTI와 다른 건 신용대출, 자동차할부등을 포함한 모든 원리금을 넣어 계산 합니다. 현재 규제는 40% 입니다.
예시
주택담보대출 3억, 금리 4%, 30년 상환 신용대출 3천만원, 금리 6% 가정 시 * 신용대출은 22년부터 5년 상환으로 계산합니다.
연간 상환액은 2,294만원
연봉5천만원이면 2,294만원 / 5,000만원 = 45.9%
위 예시는 쉽게 설명하기 위한 자료로, 40% 까지만 대출을 받을 수 있습니다. 참고로 자동차 할부도 DSR에 포함되는데, 신용카드 할부는 포함되지 않으니, 자동차 구매하실 때 참고하시면 될 것 같습니다. 신용카드 사이트 상품 설명 페이지에 포함 여부를 확인하시면 됩니다.
2024년 부터는 스트레스DSR 적용
대출 받는 금리에 스트레스 금리를 더해 대출 한도를 줄이는 규제 입니다. 1단계는 24년 2월부터 시행 됐고, 2단계 24년 9월, 3단계 25년 7월 시행 예정입니다. 실제 대출금리가 올라가지는 않고, 한도 산정에만 금리를 높여 계산 합니다. 대출 한도가 몇천만원이 줄어들 수도 있어 대출 계획 시 꼭 염두해 두셔야 합니다.
스트레스DSR에 대해 더 자세한 정보를 알고 싶으시면 아래 링크를 참조 해주세요.
스트레스 DSR
그 외에 계산에서 제외되는 대출이 있는데요, 해당 내용은 금융위원회 보도자료를 링크로 걸어두겠습니다.
대출은 집이 필요한 시기에, 집을 사는 시기에 받게 됩니다. 그 시기가 1~2월 이라면, 전년 연봉이 올랐다면, 3월에 대출 한도가 늘어날 수 있습니다. 전년도 소득 확정이 3월에 되기 때문입니다.
대출 기간 늘리기
대출 기간을 늘리면 매달 갚아야 하는 원리금이 줄어들기 때문에 DSR이 낮아져 대출 한도가 높아지는 효과가 있습니다. 주택담보 대출을 조기 상환 하면 보통 3년간 중도 상환 수수료가 붙습니다. 3년 이후에는 중도 상환 수수료가 없어지기 때문에 가장 긴 대출로 받으시면 대출 한도도 늘고 자금 운용에 도움이 될 것입니다.
기존 대출 정리
대부분 DSR을 적용 받기 때문에 기존 대출을 정리하는 것도 한도를 늘리는데 도움이 됩니다. 마이너스 통장은 잔액 기준이 아니라 한도 기준입니다. -5,000만원 한도에 100만원만 쓰고 있다 해도 5천만원을 빌렸다고 간주합니다. 신용 대출은 5년만기로 간주하기 때문에 신용 대출이 많다면 주택담보 대출 한도가 많이 줄어듭니다. 자동차 할부도 DSR에 영향을 주는데 카드 할부를 이용하면 DSR에 포함이 되지 않습니다. 카드사 자동차 할부 설명란에 DSR 포함 여부가 게시 되어 있으니 확인해 보시면 됩니다.
